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Compra de un bien raíz, ¿sueño o pesadilla?

Darío Araya Torres, Abogado U. de Concepción
Darío Araya Torres, Abogado U. de Concepción

Adquirir un bien raíz, como una casa, departamento, campo, parcela o sitio puede ser la consagración de un sueño muy preciado de una persona o familia y, por lo general, implica un gran esfuerzo económico. Sin embargo, ese sueño puede convertirse en pesadilla si no se toman los resguardos que aseguren que lo que se está comprando cumple con los requisitos legales para que la adquisición sea válida y no presente ningún problema que pueda poner en riesgo la compra. En el mundo legal, se dice “que los títulos se encuentren ajustados a derecho y que no exista sobre el inmueble ningún gravamen, esto es, ninguna hipoteca, prohibición, embargo o litigio y que la venta no contenga ningún vicio que permita su posterior declaración de nulidad”.

En ocasiones, los interesados, actuando de buena fe, basados en la confianza y con demasiada premura, se conforman con que la persona que les está vendiendo les exhiba una inscripción de dominio, en algunos casos acompañada de un certificado de vigencia y de hipotecas y gravámenes, y se dirigen a una notaría a pedir que les hagan una escritura de compraventa o, lo que es más arriesgado, una cesión de derechos, que a veces ni siquiera les permiten que la adquisición sea inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Así también, en otras, se firman promesas de compraventas con pago total o de gran parte del precio, imposibles de cumplir.

Como idea general, es necesario saber que para que alguien se haga dueño de un inmueble no basta con la sola firma de la escritura de compraventa o de cesión de derechos en una notaría, sino que se requiere que dicha escritura se inscriba en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna en que está ubicado el inmueble, para lo cual es menester que lo vendido sea un inmueble, ya sea el terreno total o un lote debidamente subdividido, como especie o cuerpo cierto y no meros derechos, aprobada la subdivisión por el SAG o la Dirección de Obras Municipales, según si el inmueble es rural o urbano, y con su rol de avalúo asignado, sin perjuicio de otros permisos y exigencias específicos.

Si el comprador no inscribe de inmediato en el Conservador, se arriesga incluso a que lo comprado pueda ser vendido nuevamente a otra persona, razón por la cual la práctica razonable y juiciosa aconseja dejar el cheque o vale vista con el cual se paga el precio en custodia del Notario mientras se practica la inscripción respectiva.

En muchos casos, ante la imposibilidad de subdividir un terreno, por no cumplir con los requisitos legales, como en el caso de predios rústicos de menos de 5.000 mt2, se efectúan cesiones de derechos recaídos en “lotes de 1000 m2”, por ejemplo, con la promesa de que luego podrán inscribir por el Seremi de Bienes Nacionales, pero esa promesa es falsa.

En las noticias hemos visto casos dramáticos de grupos de personas que han comprado, en los llamados “loteos brujos”, sin tomar los resguardos debidos y no han podido inscribir sus inmuebles, incluso con riesgo de orden de demolición de sus viviendas.

Así, lo aconsejable es hacer un estudio de los títulos de la propiedad por un abogado de su confianza, quien a su vez debiera redactarle el contrato y hacerse responsable por el servicio prestado.

Darío Araya Torres

Abogado UdeC

Mg en Derecho Laboral y Seguridad Social UAI

Mg en Derecho de la Empresa UDD

dario.araya@sustainavalue.com

www.sustainavalue.com

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