La Ley N° 20.780, sobre Reforma Tributaria del año 2014, modificó significativamente el tratamiento tributario del mayor valor generado en la enajenación de bienes raíces, o de derechos o cuotas sobre dichos bienes poseídos en comunidad, eliminando conceptos que traía la Ley de Impuestos a la Renta (LIR) al respecto, tales como: habitualidad, alusión a personas jurídicas, entre otros conceptos.
Los contribuyentes que podrán generar un Ingreso no Renta (INR) son solo las personas naturales con domicilio y residencia en Chile, que no determinen el Impuesto de Primera Categoría (IDPC) sobre la base de renta efectiva, respecto de aquellos bienes raíces situados en Chile.
Para determinar el mayor valor en la enajenación de bienes raíces se deberá comparar el precio de venta con el costo de los mismos, sobre dicha diferencia se aplicará el impuesto respectivo.
Respecto al precio de venta la LIR confiere al SII la facultad de tasar dicho precio cuando este sea notoriamente inferior o superior al valor comercial, debiendo atender a las características y ubicación, en la localidad respectiva, de los respectivos inmuebles.
En cuanto al costo, se deberá considerar el valor de adquisición de dichos bienes, entendiéndose que forman parte de este último los desembolsos incurridos en mejoras, los que pueden ser efectuados por el propietario o por un tercero, en este último caso dichas mejoras deben haber pasado a formar parte de la propiedad del enajenante, sin perjuicio de la norma transitoria que permite para aquellos bienes raíces adquiridos desde el 1° de enero de 2004 hasta el 28 de septiembre de 2014, considerar como costo del bien raíz el valor de adquisición más mejoras; el valor del avalúo fiscal al 1° de enero de 2017; o el valor de mercado a la fecha de publicación de la Ley N° 20.780, a elección del contribuyente.
El mayor valor analizado tiene un límite por contribuyente, que alcanza las 8.000 UF, el cual constituirá un INR. Sobrepasado dicho monto el contribuyente deberá pagar el Impuesto Global Complementario (IGC) o el Impuesto Único y Sustitutivo con tasa del 10%, a su elección. En caso que el contribuyente elija el IGC, podrá reliquidar dicho tributo durante los años en los que poseyó dichos bienes, con un tope máximo de 10 años. Contra estos impuestos la norma permite imputar el impuesto a las asignaciones por causa de muerte, cuando corresponda. De igual forma, se podrán compensar ganancias y pérdidas generadas en enajenaciones de bienes raíces en el mismo ejercicio comercial.
Otra cosa importante es considerar que la enajenación de los inmuebles adquiridos con anterioridad al 01 Enero de 2014, quedan sujetos a las normas de tributación vigentes hasta antes de la citada reforma, razón por la cual las sociedades de personas pueden ser beneficiadas con el régimen de ingreso no renta por el mayor valor en la venta de esos inmuebles.
Roberto Alarcón Venegas
Alarcón & Cía. Abogados / Socio Director / roberto.alarcon@alarconycia.cl
